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起底港星任达华意外遇刺背后的深中国际装饰城 涉嫌售后返租 中间人帮助拿地

余燕明

7月20日,港星任达华在广东中山参加居然之家中山店开业活动时,意外遇刺受伤,目前接受手术后已经出院。

后经警方调查通报称,精神病学专家对嫌疑人陈某进行精神检查和初步医学诊断,其存在精神障碍,案件详情仍在进一步侦查。

事发后,据传任达华实属误伤,事件起因于开发企业拖欠项目工程款。不过,之后这家开发企业对外回应称“不存在拖欠工程款情况”。

涉事的居然之家中山店,实际上是由居然之家租赁了位于广东中山火炬开发区的深中国际装饰城项目部分商业物业,交由其统一运营管理,这也是居然之家进入广东中山的第一家门店。

深中国际装饰城(备案名为“华科商业中心”)在2019年继续被列入了广东省、中山市两级政府重点建设项目计划。

据《中国经营报》记者了解,作为省市两级重点建设项目,目前仍然在售的深中国际装饰城,存在售后返租的情形。

另据记者进一步获悉,该项目开发企业当初通过一名中间人低价获取了这宗几乎属于定制的土地,并向中间人支付了数百万元巨额费用,甚至为了感谢这名中间人帮助拿地,私下协议约定与其对半分成4187万元的政府补助资金。

售后返租、返本销售

深中国际装饰城项目对外宣称其由注册设立于香港的华科国际控股集团有限公司(下称“华科集团”)开发建设,且深中国际装饰城的开发主体中山市恩典商业投资管理有限公司(下称“恩典公司”)隶属于华科集团。

不过据记者查询了解,恩典公司与华科集团并无股权上的隶属关系,恩典公司由林乃科、林成贤、林恩、林乃年4名自然人股东直接持有,其中实际控制人林乃科持有恩典公司80%股权。

记者辗转联系到持有恩典公司10%股权的林成贤,他的职务是恩典公司的董事兼总经理,记者向其求证深中国际装饰城项目是否欠付工程款等问题,他对此不置可否。

记者从中山市住房和城乡建设局了解到,目前恩典公司开发建设内容为深中国际装饰城项目一期,建设规模约为12万平方米,共计包含5栋楼。该项目一期在2016年9月底取得了施工许可,并在2019年1月底完成了验收备案。

深中国际装饰城项目一期的施工单位为中兴建设有限公司,据称这是一家从江苏起家、拥有房屋建筑特级资质的建筑业企业。记者也联系到中兴建设有限公司的一位核心人士,向其求证深中国际装饰城项目是否存在拖欠工程款情形,该人士对此也三缄其口。

2016年12月~2018年6月,恩典公司共分5次分别取得了深中国际装饰城项目一期全部5栋楼的预售许可,批准预售合计2451套房源。

据记者了解,恩典公司对外销售的深中国际装饰城项目一期低层商铺房源,一直存在售后返租的情形。

一位知情人士介绍,投资者购买深中国际装饰城项目的低层商铺后,同时签订为期10年的委托经营管理合同,并承诺前3年为固定收益,设定固定收益率为4%、5%、6%,合计为总房款的15%,后7年租金则在一定幅度内按年递增,投资者与托管企业将按照9∶1的比例分成租金。

但是,投资者购买商铺房源后的前3年,开发企业并非按期向投资者支付总房款4%、5%、6%比例的收益,而是在投资者购房时,一次性抵扣掉15%总房款,相当于投资者以85%的折扣价格购房。

目前,深中国际装饰城项目一期在2019年1月底已经完成竣工验收,但据记者了解,该项目售后返租的销售策略实施已久,也依然存在返本销售的情形。

另外,尤其值得注意的是,上述知情人士透露,投资者将与一家名为“中山市华夏智汇市场经营管理有限公司”(下称“华夏智汇”)的企业签订10年期委托经营合同,而不是深中国际装饰城项目的开发企业恩典公司。

虽然投资者与华夏智汇签订了10年期委托经营管理合同,但由于前3年约定的合计15%固定收益已从总房款当中一次性抵扣掉,实际上委托经营管理的前3年,华夏智汇不会向投资者支付任何租金收益。

深中国际装饰城项目一期在售后返租的销售策略上,作为委托经营管理方的华夏智汇与作为开发主体的恩典公司之间,进行了股权上的隔离安排。

据记者查询了解,华夏智汇是由一个名为“吴维跑”的自然人独资持股的私人企业,除了华夏智汇之外,吴维跑名下仅有一家名为“中山火炬开发区蒸霸天下快餐店”的企业,注册资本5万元,并无其他任何从事商业委托经营管理企业或经验。

但是,记者注意到,根据工商登记备案信息,华夏智汇与恩典公司在工商登记时留有的联系电话、邮箱等联系方式完全一致。

中间人帮助低价拿地

据公开信息显示,深中国际装饰城项目共分三期开发,项目一期总建筑面积为12万平方米,主要业态内容为家居建材精品步行街,包括6万平方米商业部分、3万平方米住宅配套及3万平方米停车位。

深中国际装饰城项目二期总建筑面积为10万平方米,主要业态内容为居然之家体验中心,是品牌云集、货品海量的一站式采购中心;项目三期总建筑面积6万平方米,即超高层双子塔楼,为华科中心,是集总部经济、高档酒店、写字楼于一体的地标性建筑。

根据《广东省2019年重点建设项目计划》的相关安排,深中国际装饰城项目总投资预算为10亿元。

据项目官方备案信息,深中国际装饰城项目总用地面积为5.42万平方米,地上总建筑面积20.55万平方米,其中展示中心建筑面积8万平方米、商业广场建筑面积5.37万平方米、办公楼建筑面积4.08万平方米、酒店建筑面积9810平方米、公寓建筑面积2.12万平方米,另外地下车库建筑面积4.22万平方米。

恩典公司在2013年7月中旬以底价1.24亿元取得了深中国际装饰城项目用地,按照该宗地块出让时规划计容建筑面积计算,成交楼面价不到574元/平方米,这是当时中山市火炬开发区出让成交土地中极低的楼面价水平。

据悉,2013年,中山市火炬区集中出让了多宗商业及住宅用地,其中商业地块平均成交楼面价约为750元/平方米,住宅地块平均成交楼面价则超过了1100元/平方米。

目前,深中国际装饰城项目一期的市场类商铺的平均售价达到了3.5万元/平方米以上,商住公寓平均售价约为2.5万元/平方米,相比当初不到574元/平方米成交楼面价,恩典公司预计获利颇丰。

深中国际装饰城项目用地的土地用途为商业用地,出让年限为40年。按照当年土地开发建设要求及竞买人的资格要求,该宗地块几乎就是一宗属于定制的开发用地。

中山市国土部门在挂牌条件里明确,该宗地块必须用于兴建大型家具销售中心,具有经营和销售家具资质的公司或企业方可参加竞投,不接受自然人或联合竞投。

据记者从相关信源处获悉,通过一名中间人的帮助,恩典公司得以低价取得深中国际装饰城项目的开发土地。

2012年9月份,林乃科与林成贤分别持股77.5%、22.5%的阳江市华科市场投资有限公司(下称“阳江华科”)与这名中间人签订了一份《项目合作协议》,约定由这名中间人协助阳江华科取得居然之家项目地块的土地使用权,并将其与居然之家签订的《租赁合同》一并转让给阳江华科。

而阳江华科在中山成立开发公司单独摘牌上述土地后,将向这名自然人支付500万元(2013年7月份双方签订《项目合作补充协议》调整为338万元)费用。

另外,为了感谢这名中间人的帮助,协议当中还约定阳江华科在收到政府返还的项目扶持资金2187万元与总部经济支持资金2000万元后,其中50%的资金款项将会支付给这名中间人。

据记者从相关信源处进一步获悉,早在2012年9月份之前,居然之家已经与这名中间人所控制的一家企业签订了《租赁合同》,而当时深中国际装饰城项目地块并未挂牌出让,这意味着该宗地块实际上属于为居然之家进入中山定制的开发用地。

而阳江华科与这名中间人签订《项目合作协议》后,一直到2014年11月份,居然之家才正式与这名中间人所控制企业解约,转而与恩典公司合作。

如果政府向深中国际装饰城返还了上述2187万元项目扶持资金及2000万元总部经济支持资金,加上之前支付的338万元费用,这名中间人将从中直接获利2431.5万元。

记者为此向林成贤求证这名中间人在深中国际装饰城项目开发过程中起到的作用,以及最终向其支付费用情况,截至发稿,林成贤暂未回复。

此外,《中国经营报》记者注意到,深中国际装饰城项目地块在2013年7月份出让时,中山市国土部门在挂牌文件里明确约定,该项目地块应在2015年2月19日之前开工,并在2018年2月18日之前竣工。

但最终,深中国际装饰城项目一直拖延到2016年9月底才取得项目一期的施工许可,2019年1月底该项目一期才完成竣工验收。

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